房产市场长期低迷土地违法可能成为一种常态

房市长期处于低迷时期，土地违法可能成为一种常态。所谓一种常态，就是土地违法比较普遍，面广量大。

记得在2007年底，很多我服务过的企业问我是否该囤点地，说“现在土地的获取太难了”，我到不以为然地对他们说“‘囤地’是大企业，有实力、有能力、有抵抗力的专利，中型以下的地产企业尽量不要‘囤地’”，记得当时笔者还强调，“‘囤地’是长期和短期房价上涨时一种企业战略，预测《中国房价，七上八下》，市场有不稳定之相，大环境可能发生变化，最好不要‘囤地’”，还别说，听话的他们现在都很舒服、很安逸，没有像“囤地”的大企业那么多的压力。恒大、万科、福州融信地产退地、合作等典型，再次说明房价一路稳定上涨的背后，“囤地”战略给于一个企业带来的巨大压力，逼使企业陷入困境，步履维艰。

记忆中好像在2006年6月份的全国土地执法会议，国土资源部执法监察局负责人用“面广量大”来形容近年来的土地违法现状。自2004年9月以来，一些城市的违法用地少的在60%左右，多的甚至在90%以上。这个触目惊心的数字后面，是一波又一波的“地产招商”热潮，是一些城市严重的“房地产依赖症”，“地产招商”的背后则是“烂尾楼”之忧和低收入者之痛。然而，在今年房市低迷的调整期，土地管理是否像政府所说的按照约定履行呢，是否还有继续违法的呢？

“退地潮“的担忧，楼市正步入非常时期。此前是地价推升房价、房价又助推地价的恶性循环，如今，房价回落影响地价、地价不振再打击房价的另一个恶性循环隐约可见。

因楼市起伏而出现的“退房潮”与开发商壮士断腕的“退地潮”之间存在一定逻辑性。去年开发商敢于高价拿地最重要的原因便是他们能将拿地的成本向房价转嫁。但所谓物极必反，随着部分城市的房价从去年年尾开始步入下跌轨道，高价拿地的风险很快显现出来，特别是如果开发商高价获得的土地的周边房价面临下调，那么，他们势必面临极其残酷的竞争，以退地的方式来规避风险也就不难理解了。而一旦形成“羊群效应”，“退地潮”的影响进一步传递到房价中去，那楼市所面临的考验将更大。

显然，开发商也已意识到自身面临的两难局面。即便目前土地市场仍未到“退地潮”来袭的地步，但自去年年尾楼市风向发生变化以来，便一直暗流涌动，土地“流拍”的字眼不时出现在公众面前。加上银行开始“自保”，如日前央行针对深圳、广州一带房价下跌、一些贷款户已几个月交不出房贷的情况进行调整，提出要高度警惕开发商将房贷风险全部转嫁到银行，以及央行再一次提高准备金率来收紧银根，开发商的乐观态度逐渐消退已成必然。

“退地潮”只是一厢情愿，地方政府是不听这一套的，土地出让金或许早就花完了，“退地”成为“囤地”大户的痛，在低迷时期，他们也步履艰难。在房市低迷时期，土地违法日益常见，没有资金实力的他们，断绝了从银行套取资金的后路，他们企业现在情况很严重，耍赖、推诿、讲价钱、蛮横，已经成为他们处理相关事务的标尺，如果房市低迷时间超过一年，土地违法可能将成为一种常态，继续成为困扰房市的的顽疾。到那时，危及的不是各级地方政府，而是整个房地产行业！

编辑：吴晓琴